传统房地产投资门槛高，投入大，外－打理房产也非一朝一夕。美国美国地产投资基金 iCross提供美元余额宝和美国大房东项目，地产让普通人安全稳妥地进入美国地产投资领域。投资作为指南针海外独家合作的基金记录iCross, 自成立以来受到广泛欢迎，投资人群体来自中国大陆、访谈香港、指南针海台湾和美国本土。外－

本期安家纽约, 我们请到iCross首席运营官May Zhang详细解析互联网投资平台如何做到低投入，高回报。地产

安家纽约主持人：May你好，欢迎做客安家纽约节目，基金记录在之前的访谈节目里，我们专门介绍过这个通过互联网进行房地产投资和开发的指南针海投资方式，iCross在这方面制作得非常出色，普通人受益非常多。我听说你们完成了很多项目，这些项目命名为“美元余额宝系列”，听说非常的成功对不对？

May：是的，我们的“美元余额宝系列”项目在过去的一年里面取得了很大的进展。我们先后完成了1号到9号美元余额宝的认购，以及1号、3号、4号的回款工作，2号也很快会回款。

安家纽约主持人：1号到4号是已经结束了对不对？那所有投资人是不是已经拿到了他们之前预期的回报了呢？

May：是的，我们当时的美元余额宝是百分之八的回报。1号，3号包括4号现在都已经顺利返还本金，加上每个季度的利息，投资人拿到了预期的回报。因为这些都是贷款项目，所以是收取固定的回报。

安家纽约主持人：美元余额宝系列产品的周期并没有很长，投资人都比较放心。半年的时间就拿到应有的回报，这种短期房产理财方式大家现在渐渐得有所了解，有所认识。那现在大家在选择项目的时候都会更加的理智和聪明了，现在我们余额宝这个项目有4，5，6，7，8，9这么多的项目推出来，能不能介绍一下这些新的项目是怎么样运作的？

May：好的。我们最早设计美元余额宝的项目，是针对投资金额比较小但又想到美国来投资房地产这样的一个需求。所以我们设计了一系列美元余额宝项目，就是把投资金额贷款给开发商作为一个过桥贷款，然后用开发商的土地和房产作为一个抵押或者是股权质押，以便很好的保障投资人的利益。投资人获取一个固定的利息，对于海外的中国投资人还不用交利息的回报税，所以在这点上对他们来说金额比较小，时间比较短，利息也是固定的。这些特点，对他们来说是很有吸引力的。

安家纽约主持人：你刚才说金额比较小？最低的投资额差不多是多少钱可以投的？

May：其中最小的一个是两万美元起投，一般来说是五万美元起投，期限是六个月到1年不等，根据每个项目的情况。

安家纽约主持人：这相当于过桥贷款给开发商，提供一定的资金去做房地产的开发，那么固定的利率回报率可以达到多少？

May：我们最早推出的项目都是8%的利息，后来我们又推出的8号产品是一个短期6个月的贷款，短期的投资理财产品是6%的年化利息。所以，根据时间期限，6个月一般是6%的利息，一年是7.5% - 8%这样的水平。

安家纽约主持人：那我们来评价一下这样一个投资回报率，和其它的一些投资方式你觉得有什么样的 优势。我们知道很多人都说钱不要放在银行里面，放在固定的利息里面去，因为现在的利率非常非常的低，那当然还想到其它的投资方式，比说股票，投资在基金方面，相对于其它的投资方式你认为iCross 这样的投资方式为什么会比较有优势？

May：我们把它命名为“美元余额宝”的意图在于，这笔钱是金额比较小的，而且也可能是短期闲置的资金，所以如果投资人有两万或五万的闲置资金会在六个月以内不去用，但是又不想把它放在风险很高的投资产品上，比如说股票，那他就可以来投资余额宝项目拿固定的利息，六个月以后可以把钱取走去做其它的用途。所以美元余额宝是一个金额小、期限短的固定收益产品。投资人根据风险的喜好可能会有一部分的资金投入到这样的一个固定资产上，而把其它的资金放在高投资的回报上。从这个角度来说，美元余额宝是一个很好的资产配置组合工具。而且我们主要的投资人是来自国内的投资人，他们是比较愿意到美国来投资房产的。我们的项目都是在房地产项目上的投资，对于他们来说等于是投资在美国房地产、这样一个很稳健型的资产类型上。

安家纽约主持人：你刚才把余额宝的特点就说的非常清楚。一般来说，小额的资金不是短期内急用的，至少是半年都不会动用的，就可以投资在美元余额宝项目，比较有保障。你刚才说到投资房地产上，美国的房地产可以说是最稳健的，最健康的市场，投资风险没有很大，回报率也很客观。针对这类的投资人来说，这类型的产品就非常的合适，那现在我们余额宝的产品是哪些，他们还可以再投资进来的？

May：我们刚刚做完美元余额宝8号的认购，投资人的款也已经全部到账。我们现在9号的投资项目已经全部预约完全，投资人正在认购的阶段。

安家纽约主持人：你们这边讲的预约是什么样的概念？

May：我们美元余额宝推出后受到了很大的关注和欢迎，认购产品如果不预约就会有超额认购的可能，所以我们采用预约的流程先把有意向 的投资人预约定好他们的金额，这样他们等到这个产品开放时，就通知这些预约过的投资人让他们来做认购，所以投资人在我们实际的操作里面有一个预约的过程。现在9号的第一期已经全部认购预约完毕。

安家纽约主持人：9号的项目能不能具体的给我们介绍一下？比如说筹集的金额是多少，投资在哪个方面，为什么9号也是比较好的项目？

May：9号项目是纽约当地的一个犹太人开发商，我们对他的背景和资产，开发经历都很熟悉。他在阿拉巴马州要改造一个学生公寓，这个楼的是一个非学生公寓要进行改造，价格比较便宜，他通过改造重新翻新以后把它转型成学生公寓，楼的价值就能真正体现出来。它就在一个大学的旁边，所以作为学生公寓是很有优势的一个物业。这位开发商看中了它的良好地段和投资潜力，通过花费不到250万的总装修改造费用将它改造成学生公寓，把它的价值提升到600万以上，所以我们认为贷给这样的一个项目是非常稳妥的，因为它后面的这个升值潜力很好地保障投资人本金。那我们把这样的项目做成一年到一年半的一个固定的余额宝贷款形式，这样的话投资人在这个项目上有第一顺位的抵押，同时也有这个开发商个人资产和公司资产的担保，对个人来说是非常稳妥的一个投资方式。

安家纽约主持人：所以这个余额宝项目最终来说是借给犹太人开发商是多少资金，里面分成多少的份额，最低的认购额是多少？

May：我们一共想借给开发商是200万，第一期开放100万左右，现在预约超额完成了30万。现在我们在跟开发商商量第一期是否可以借到130万，第二期70万，我们总共的贷款额度仍是200万，整个改造的费用是310万，在这上面是没有银行贷款的，我们是第一顺位的抵押，剩下的都是开发商自有资金。

安家纽约主持人：第一期已经全部认购完毕，这样的投资产品确实来说很受到民众的欢迎，尤其是小额的投资，我们还是很关心，到底怎样去保障投资的安全性，这一块icross是怎么做到的？

May：我们首先是看开发商的资质，然后是房地产的位置和借款意图，我们在保障投资人稳妥性上主要是通过在所开发或改造这个项目的物业或土地上的做到第一顺位抵押，或者是股权质押，这是最根本的保障。我们一般控制贷款金额不超过总抵押或质押的一半，以很好地控制风险。除此以外，开发商个人资产做进一步担保，即便违约，抵押物价值不足以还清贷款，我们会依据当地法律程序去追溯开发商名下的资产，这样对投资人是双重保障。

安家纽约主持人：所以基本上来说余额宝已经进行到9号，未来应该会有10号，11号，更多的一些项目出现。据我所知，iCross又推出了一个更新的系列项目，这种项目的形式也非常新颖，你们命名叫“美国大房东”的系列，那么关于这个系列我们先广告一会，稍后会来继续。

安家纽约主持人：欢迎回到安家纽约，我们上半段专门讲iCross推出的余额宝系列，现在非常成功，民众都非常踊跃订购，现在名额都已经满了。有没有一些更新的项目，不同的模式，在最近一段时间iCross要推出呢？

May：是的，我们最近正在推行新的产品类型，叫做“美国大房东系列”产品。这个系列产品不同于美元余额宝的地方在于它让投资人真正拥有了一处美国的房产。和其他投资人一起用很小的金额就能投资到美国一处房产，通过专业的物业管理公司来进行管理，然后把回报转给投资人这样一种方式，我们叫美国大房东。

安家纽约主持人：这名字非常吸引人。我们知道在美国，很多华人都喜欢做房东，实际上房东就是投资一栋房产，拥有它然后再出租出去获得租金回报，这是一个华人比较常见的投资方式。你刚提到它和美元余额宝不同的在于，它不是纯粹的把钱借出去，而是直接参与到房地产投资上面去，所以这个是属于股权投资的范畴吧？

May：是的。

安家纽约主持人：这两者之间最大的区别在哪里？

May：这个投资期限一般要比美元余额宝要长。我们一般投资到有升值潜力的物业上，预计四到五年投资期限，这四五年里面投资人可以每年获取固定的预期现金流回报，最后退出时还可以分红享受物业的增值。我们通常买的都是出租型物业，尤其青睐学生公寓类型的出租型物业，这样投资人从第一天开始就收租金，在退出的时候有房产的增值。它不同于美元余额宝的地方是它是一个股权投资，它的回报是预期的，但同时它时间也比较长，有一些朋友他们愿意做这样的投资，主要是他们想长期投资到美国的房地产上面来，不要有太多的风险，而比较看重前期的现金流回报。我们通过这样的方式，用我们的专业去寻找低于市场价值的物业，或者是物业类型比较稳定，比如学生公寓这种受经济影响比较小的类型，通过专业的打理，省去投资人自行打理的麻烦。我们最大的价值在于我们可以通过改变物业类型，比如把非学生公寓转化为学生公寓，去进一步提高物业价值，这样在投资人四五年退出的时候物业的价值就得以提升体现，这是个人做房地产投资所不能达到的。

安家纽约主持人：对的，所以我们用大白话来说的话，也就是我们一起来做大房东的项目对不对？平时来说我们自己来买个物业来出租的话资金比较大，随便在纽约买个house都要100万以上的投资是肯定要的。那至于选什么样的地方，回报率有多高，投入很多的时间精力去打理，这些都是对普通人非常大的考验。那你刚才讲到美国大房东的概念是把很多人闲散的资金筹集起来，用一个比较大的资金去买一个大的出租物业，你刚讲到看中的是学生公寓这样的项目，美国大房东这样的项目刚刚推出，开始已经有一个成熟的具体项目了吗？

May：是的，我们事实上想推出的第一个项目就是在康奈尔大学，我们想认购一处学生公寓的房产。现在还不是学生公寓，但是我们想通过专业物业管理把它改造成学生公寓，因为它是在康奈尔大学和其它两所学校中间，所以它正好是学生公寓比较聚集的地方。这些学校的生源是比较很稳定的，那这个市场上学生公寓的需求是很大的。 我们买的是两群楼，买价是一千万左右，银行贷款700多万，iCross投资125万。我们通过这样的投资模式，可以让小投资人做大房子的股东，来参与我们价值实现的过程中来。所以您刚才说到的，比如说投资人无需自己去打理物业，以及我们去通过专业人士把这些物业价值提升的过程，都是可以让每个投资人享受到的。

安家纽约主持人：对的，那既然这个美国大房东第一个项目是初具雏形了，能不能具体解释一下具体要融资多少，每个人最少要投资多少金额进去，然后四五年当中有多少的回报？四五年退出来以后又是怎样的情形？

May：我们现在iCross 的投资金额是125万，每位投资人最低的投资金额是5万美元，每年的回报现金流是6.5%，预期投资四五年后，退出时还有一个18% - 25%的增值空间。这样的投资模式，投资人可以省去所有中间打理过程。 其次，它最大的价值体现在于我们通过杠杆效应，最大杠杆化地拿到银行贷款，通过物业转型到学生公寓来提高租金收入，以及专业物业管理减去中间费用，从开源和节流上，都实现一定的增值，这些都是大家可以享受到的，也是共同来做这个项目。

安家纽约主持人：刚才提到比较好的几个优势，第一个是首先在于投资额并没有非常的大，但是回报是能够达到年化6.5%，这是基本上预期可以达到，甚至还是保守的估计。四五年后房产不再持有的话把它出售，你刚才说出售也可以达到18% -25%，那你怎么预期四五年把房子卖掉之后可以增值18% - 25%呢？有没有一些特殊的手段能够使房产增值。

May：房屋升值最主要在于现在的公寓楼是满租的状态，它的租金是低于学生公寓的。学生公寓有一个很大的特点，它是按照房间来租的，一个房间收一个固定的费用，它这个费用要比普通的公寓收费要高。学生公寓因为这样的特点，比如它需要把它变为学生公寓氛围的公寓楼或者是一片公寓楼，要有它的健身房、活动室、学习室，营造学生公寓所有的一些氛围，这些是我们在购买这些物业之后需要做的事情。同时，这个楼最大的好处是它刚刚全面翻新，所以实际上我们买的是全新的楼群，共101套单元，所以今后五年的维修费用是很低的，同时我们也做了一个类型的转变，这样我们就可以把每间房间做成来出租，按照现在周边学生公寓的市场价值，我们可以预期五年后退出时的市场价值，我们是这么来进行推算的。

安家纽约主持人：如果这个项目真的要推出了，那我们这些投资人觉得文件上面所有的字面都符合我的预期，那如果我加入这个项目以后可能会更关心这个是股权投资的范畴，可能这种的风险会高一些，那么在风险的把控方面是怎么做的呢？

May：我们在选项目的时候做了很多尽职调查。比如说这片楼群是从今年的三月份就进行谈判，当时的入住率偏低，因此房价是按当时的入住率定价。三月份以后，我们对这片楼群进行了出租上的一些市场营销，从当时一个比较低的入住率提升到现在基本上满租的状态，实际上我们已经对这个物业做了一个价值的提升。当时因为入住率不高，业主在出售这个楼的时候，价格也标的并不高，所以我们当时的资本化率拿到了很好的市场价格，所以我们在市场价格上已经实现了价值的提升，在这方面我们是保障了投资人的利益。因为在满租的状态下，投资人第一天来投资这个项目就有一个稳定的现金流回报， 所以我们认为每年的现金流回报再加上后期的增值是一个很好的保护投资人的一个稳妥项目。

安家纽约主持人：所以你介绍的美国大房东这个项目，我本人都非常的期待。据我了解很多的华人都非常愿意做房东，但是做房东有很多头疼的事情，现在来说的话又能够做房东又有一个稳定的现金流，四五年房产出售又有一个可观的增值，最大的好处就是免去了很多管理物业的头疼的烦恼，因为有专门的物业公司来打理出租，所以我们非常期待美国大房东项目的推出，什么时候可以实现投资人购买美国大房东的第一期项目？

May：差不多下个星期就开始。

安家纽约主持人：也就是2017年的年初，美国大房东这个项目就可以认购了，我们也预祝美国大房东可以顺利推出！感谢今天May的到访，我们期待iCross 在新的一年发展得更加顺利成功！谢谢电视机前的观众，和我们一起来听取iCross 美国房地产投融资基金。感谢大家！

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